主题：近距离解读新政

国五条细化政策出台后，市场对政策也有了初步的反应，是二手房市场，对此，丛屹表示国五条出台时市场的预期就发生了转变，抑制一线城市房价过快上涨的政策一出，交易量也出现了大幅下降。对于在限贷方面的细则出台实属“意料之中”。丛屹对记者说：“从新国八条到现在，限购限贷一直是调控的手段之一，因为住房信贷管制和房价相关性高，而且金融手段的约束力比较灵活和有效，并且从去年四季度至今，一线城市等房价的上涨背后还是因为信贷放松，所以信贷调控是必须要采用的措施。”

丛屹分析，此次出台的“国五条”细则调控的重点主要分为三个方面：一是对投机需求的抑制，对刚需的影响不大；二是从去年四季度一线城市的二手房市场比较凶，主要是对二手房市场的打压，对于购房者有一定好处；三是二手房的萎缩对新房交易量的影响，“因为刚需不可能持续上升，受到市场预期的影响，呈现波动的趋势，买卖双方的观望情绪会越来越浓。”

天津财经大学经济学院副院长 丛屹

对于二手房个人售房严格征收20%个税的政策，从屹认为在政策真正实施之前二手房交易会呈现“火爆”的态势，“在政策没落地之前，集中会有二手房出手，外环外整体去库存，外环内受追捧，租售差异很大，不过天津市场总体平稳，天津反应不会太强烈。”丛屹说。

对于未来天津细化政策的出台，丛屹表示么天津立足于中长期供给改善，对于二手房市场应该不会出台太强硬的政策，不会跟的太快。

被问及对此次细则调控手段程度的判断时，丛屹表示在房地产市场中，银行的反应速度可是说是最快的，而且银行有自主权，对于市场是可控的，市场过紧银行自行放松。“信贷的手段比较温和，存款准备金率、基准利率的调节更机动更灵活，信贷将成为越来越常规性的调控手段。”

谈到“国五条”细则，丛屹认为比较温和，天津日后根据自己的情况务实推动， 属于中长期改善供给。“天津不属于大幅上升的一线城市，房价不算太高，信贷投放的风险不大，收紧或许不会太快，不会太紧，还会保持自己的增量。”丛屹说。

南开大学经济研究所、中国市场与不动产经济研究副主任周京奎（来源：房天下）

周京奎表示， 房地产市场价格长期高位运行，此番新政的出台进一步强化限购限贷，主要是针对以一线城市为代表的重点城市房价明显回升，抑制投机性需求。但是，这并不会导致房地产市场出现过大波动，因为自住型需求足以支撑楼市的正常发展。

“国五条”发布仅仅时隔一周，调控政策再次出台，周京奎表示，政策的连续出台实际上出发点和落脚点是一致的，都是针对房价回升的情况，政府的目标是避免金融风险和大的波动，在进一步强化现有政策的基础上，引导房地产市场平稳发展。

被问及天津是否将会有细则出台，周京奎表示，只要当前房地产市场能够保持稳定、健康的发展，就不会有更加严厉的政策出台。相反，如果房价过快反弹，扩大房产税试点等相关细则将极有可能迅速推进。周京奎强调，天津目前正处于经济快速发展的阶段，亟需吸引人才进入，将为房地产市场的发展留有余地和空间。总体而言，天津并不像其他重点城市房价过快上涨，基本处于一个合理的水平，因而将延续适度趋紧的政策。

中国指数研究院天津分院总经理 钟文辉

对于二手房个人售房严格征收20%个税的政策，钟文辉表示二手房政策制定很理想化，对市场直接影响就是在“赶末班车”之后突然转冷成交量大幅萎缩，价格可能不太会变化，而对于新房市场来说，二手房购房者压力大，因而转战到新房，对新房市场倒是一个利好，新房市场需求量可能会增加。

而对于政策的影响周期分析，钟文辉则认为不同市场影响周期不同，“对天津来说新房市场成交稳步增加，价格平稳，二手房影响更大，时间比往年的政策要长，半年以上才会有一个转换。”钟文辉说。

“国五条”发布仅仅时隔一周，调控政策再次出台，钟文辉告诉记者，这表明政府仍将坚持房地产调控不动摇，更明确了房价调控的决心。与此同时，钟文辉指出，房地产调控这一方针近几年都将存在，以确保房地产市场健康稳定的发展。

面对今后天津细则的出台，钟文辉也表达了自己的观点。钟文辉对记者说：“天津出台二套房首付、利率调整的可能性不大，天津将会按部就班的出台控制目标，加强市场、保障房审核，将出台类似津十条的细则。”

对于此次调控细则的出台，任达表示此次政策出台主要是由于开发商在年底房价抬头趋势明显。在货币超发的背景下，老百姓把购买力集中在可以保值的房地产上，因此面对政府三令五申的稳定房价政策，开发商仍照涨不误。政府不得不像老子管儿子一样出来“骂两句”。至于此次调控有多大的具体效应，任达表示，此次调控对于开发商只是警醒作用，还不能达到真正降温的作用。对于后续的政策发展，任达认为政府还将继续观察此次政策出台的效果，进一步决定是否将进一步出台调控政策。V2置业顾问工作室创始人任达（来源：房天下）任达表示，从去年5、6月份开始，房地产市场已呈现出过快回暖势头，房价报复性反弹，在此背景下，新国五条及相关细则出台。对于提高个税、增加交易成本来达到降低房价目的的方式，任达并不认同，他表示，为了让房地产市场健康、可持续的发展，市场手段才是最有效的利器。相反，不断提高门槛，只是挤压了开发商的利润，损害了改善型购房者的利益，并打击了社会中流砥柱——中产阶级，对于市场的平稳发展并无明显帮助。而出售自有住房所得20%缴个税，目的在于打击“”。却无形中误伤了改善型购房群体，抑制了三级市场的发展，从而导致一手房房价水涨船高。与此同时，任达强调，售房征20%所得税是一柄双刃剑，个税原则上是由卖房者去缴纳，但市场上不成文的规定，却是由买房人来承担，实际上是交易成本的增加。此外，对于刚需购房者而言，原本一二手房的差价并不明显，如此一来，一部分购房需求将会被挤压到新房市场，未来二手房市场将遇冷，甚至出现，而新房市场交易扩大，同时造成新房价格一定程度上的上涨。任达指出，新房房价的上涨幅度不会太大，一方面，如一手房出现大波动，将会迎来下一轮更严厉的调控，另一方面，二手房一般面积小，总价低，而新房则往往总房款较高，因此只是二手房市场只会挤压一部分购房需求到新房市场，影响不会太大。总的趋势来说，任达认为，未来房地产行业将会被垄断，央企逐步吞并市场。具体就天津而言，任达告诉记者，天津市场环境比较健康，参考以往的操作手段，天津将跟随的脚步，但不会对房地产行业这一支柱型产业进行过大的调整，细则的落实或将不温不火。“天津并不过热”对于天津是否还将出台细节的政策，任达表示，针对天津市场本身从去年的数字看并没出现市场过热的现象，下一步，天津有可能出台相关细则的解读，应该不会出台更为严格的调控细则，对于不久之前刚刚出台的“限价房申请条件扩大”的政策，任达也表示此政策并非应对“国五条”，只是符合限价房正常发展之列。

天津观典律师事务所李东光律师（来源：房天下）

李东光告诉记者，新国五条及细则出台后，市场的第一反馈体现在二手房交易方面，在新政发布前签订二手房买卖合同的买卖双方咨询量逐日攀升。具体来说，之前如果房子满5年且为家庭唯一住所,可免征营业税和个人所得税。现在则出现了二手房买卖合同的履行障碍。“国五条”细则中提到，个人售房严格征收20%个税，买房者担心这20%的个税将由自己承担，毕竟这是一笔不小的数目，因此出现了恐慌、忧虑等情绪，具体实施时间的不确定性导致了市场的混乱，甚至出现了要求解除购房合同的情况。此外，还有买卖双方已签订三方协议的，提出约定一旦过户之前新政实施20%个税由谁承担的问题。

对于楼市新政执行前二手房交易激增的现象，李东光指出，“不是活跃，是恐慌”。在李东光看来，开发企业和政府将是暂时的赢家，至于对购房者是否有利还有待观察。新房市场方面，新政的出台无疑是利好消息，购房者会将目光更多的投向一手房市场；二手房市场方面，下一段时期二手房交易会出现冰冻期，严重打击二手房市场。

被问及天津是否将会有细则出台，李东光预测，在新国五条基础上，两会之后天津或将出台进一步细则。这是与地方的博弈，天津应该会积极响应，迅速跟进。

天津我爱我家企划总监 李娜

天津我爱我家企划总监李娜表示：“之前我们预计会在三月份出细则，但没想到这么快就出来了，而且不是以地方文件的形式，是以国务院条文的形式，这表示政府是极端的重视并且是强制性的。”李娜分析道，“这次细则的出台是以抑制需求为主，从二套房出售的角度征税，抑制投机性的需求，但同时也会影响一些改善型需求，对后期市场有一定的压制作用，成交量会有所下降。”

具体到天津市场，李娜表示，文件中说“对房价上涨过快的城市”“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”从目前来说，天津并不算是房价上涨过快的城市，保持在2——3%的增长，是正常的状态。虽然说天津出细则的可能性不是大，但并不能肯定，天津市场上投机性需求还是有的。这个细则会对市场上的出房量有一定的影响。“效果显现会在4月份出现吧，因为数据有一定的滞后性。首先影响到的是市场需求会下降，市场的热度会降低。”李娜表示。

海上国际城营销总监 李伟敏

海上国际城营销总监李伟敏在接受记者采访时，表示：从这个细则的出台可以看出，现在政府是打算从两方面对楼市进行调控，一个是“堵”，一个是“疏”。“堵”就是抑制投机性购房，把这部分资金堵住；“疏”，加快保障性安居工程规划建设，以及现在进行的农村城镇化，就是从两个方面进行疏通。农村就是进行城镇化，城市中就是保障性住房的建设，总体就是从到城市，小城市到中级城市，中级城市再发展，这样一个方向。

他认为：这前出台的措施并没有新的措施也没有结论性的东西，今天出台的细则，只是政府表明楼市调控的态度。政策细化出台，并不是对房地产市场的打压，目的是保持市场的稳定，并不是压制房地产市场。具体到天津市场，目前整体是个很平稳的状态，并没有大起大落，“本质上来说是温和的，出台细则的可能性不太大。”李伟敏表示。

通用地产天津公司营销部经理 陈滨海

国五条发布之后，细化政策今日出台，对此作为开发商的代表，陈滨海表示，国家出台新政是为了抑制一线城市房价的过快上涨，是四季度以来的成交上扬，而天津本身的市场并不是过激的，因此，调控细则对于天津的影响可能相对弱化。

谈到天津的房地产调控细则，陈滨海认为，天津出台的限价房、保障房细则不是一味的打压，而是一种疏导的方式，让限价房、廉租房的申请范围扩大，同时也扩大了受益范围，而对于信贷的解读，陈滨海对记者说：“在天津，住房贷款的首付款比例和贷款利率这两者未必同时使用，但在信贷方面一定会有动作。”

孟祥臣认为，这次细则的出台更多的是针对投机及房价上涨过快的现象，可能更多的会影响到北京、上海、广州、深圳这些房价上涨过快的一线城市。天津的房地产市场一直以来都是平稳的发展，对限购政策执行的也比较完善，所以这次的细则不会对天津市场有过多的影响。

至于细则中提到的提高二套房首付及贷款利率，孟祥臣认为，自从限购以来，开发商对于市场、政策已经有了应对及预期，像万科金域国际等项目还是都以刚需人群为主要的销售对象，因此，开发商的推盘节奏、销售方面不会有太大的波动，相对来说，这次细则对于金融、银行等方面的调控反

国五条细化政策出台后，市场对政策也有了初步的反应，是二手房市场，对此，吴志勇表示，根据这几次的调控手段来看，利用金融手段调控已经成为了主要手段之一，金融调控对地产的意义很大，而此次比往年金融手段调控要严厉，力度最大，打压投机鼓励刚需依旧是调控的主要目的。恩泽有限公司总经理 吴志勇对于二手房个人售房严格征收20%个税的政策，吴志勇认为，二手房调控是双刃剑，“既斩新房又斩二手房，“二手房变现成本变高，或许转嫁到购房者手中”吴志勇提出如此的担心，“在细则没出之前成交很大，细则出来成交量有所下降，而对新房某些地区某些房源有利好影响，维持平稳的势头，”对于政策的影响周期分析，吴志勇表示周期影响在半年到一年。“新政府不可能让房价过快上涨也不会崩盘，需要实现平稳价格，可能会有一些新的动作，对房地产市场进行调控。”面对今后天津细则的出台，吴志勇认为天津将加大土地供应量，二手房资格的审定，如何征收20%方面的解释。同时关注限价房、保障房，“或许将会出在土地方面的细则，天津会紧跟政策，不会有太大力度变化。”